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FISCALITE IMMOBILIERE
Imposition / Résidence principale
Fiscalité du patrimoine
Comparatif Robien remanié et Borloo populaire
Nouveaux Prêts à taux zéro
Résidences locatives : droit commun et défiscalisations

L’URBANISME
L’urbanisme est un ensemble de règles qui régit les normes de constructibilité sur le territoire français.

LA PROMESSE DE VENTE OU COMPROMIS DE VENTE
Aspects juridiques

LE NOTAIRE
Son rôle / son action

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FISCALITE IMMOBILIERE
Imposition / Résidence principale

En matière d’habitation, on distingue trois principales taxes auxquelles les occupants peuvent être assujettis.

1. Taxe foncière
   Cette taxe est due par les propriétaires de logements et doit être réglée chaque année. En cas de vente, l'usage veut qu'un prorata soit pratiqué entre vendeurs et acquéreurs (proportionnel à l'utilisation dans l'année civile). Le taux d'imposition varie d'une commune à l'autre, mais certaines exonérations existent et dépendent de la situation financière du propriétaire et de la nature du logement.
   
   
2. Taxe d'habitation
   Cette taxe est due par tout occupant d'un logement quel que soit son statut (propriétaire, locataire à titre onéreux ou non, usufruitier), excepté les bénéficiaires du RMI. C'est l'occupant du logement au 1er janvier de l'année d'imposition qui est redevable de l'intégralité de la taxe, qu'importe l'utilisation effective du logement.
   Si un locataire quitte le bien sans acquitter sa redevance et sans laisser ses coordonnées, ce sera le propriétaire qui sera redevable par défaut.
   La taxe d'habitation est calculée à partir de la valeur locative brute du logement et de normes d'habitabilité et de confort.
   Des abattements et des dégrèvements existent et permettent une réduction relative de son montant. Ils dépendent toujours des revenus et de la situation des contribuables.
   
   
3. Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
   L'enlèvement des ordures ménagères peut être financé :
   - soit par la commune,
   - soit par une redevance pour services rendus, payable par les administrés
   - soit par une taxe fiscale spéciale
   Cette taxe concerne les habitants des communes dont la taxe d'habitation ne comprend pas cet enlèvement.
   
   

FISCALITE IMMOBILIERE
Fiscalité du patrimoine

1. L'impôt de solidarité sur la fortune
   • Sont soumises à l'ISF, les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France et possédant au moins un patrimoine d'une valeur nette d'environ 750 000 € au 1er janvier de l'année civile.
   
   
2. Taxation des plus-values immobilières
   En cas de vente de résidences secondaires et locatives effectuées plus de deux ans et moins de vingt deux ans après leur achat, le prix d'acquisition, majoré des frais et du coût des travaux réalisés, est multiplié par un coefficient d'érosion monétaire pour réévaluer sa valeur (coefficient fixé chaque année par la Direction Générale des Impôts pour chaque année d'achat ne s'appliquant pas sur les intérêts des emprunts éventuellement souscrits).
   Un abattement de 5% par année écoulée après la deuxième année sera appliqué sur le résultat et la somme ainsi trouvée se verra ajoutée aux revenus et supportera l'impôt sur le revenu. Après la 22ème année de propriété, la plus-value en cas de vente n'est pas imposable.
   

1. Droit commun
   Les logements achetés en vue de leur location sont soumis à une déclaration fiscale dite " déclaration de revenus fonciers " et peuvent bénéficier d'un certain nombre d'avantages fiscaux. Ceux-ci diffèrent selon qu'il s'agit d'un logement ancien ou d'un logement neuf et également selon la période d'acquisition, puisque chaque gouvernement a modifié les règles établies par le précédent, au point de superposer, à certains moments, plusieurs régimes fiscaux en vigueur en même temps.
   
   
2. Déclarations fiscales / Revenus fonciers : Bénéfices et déficits
   La déclaration de revenus fonciers (N° 2044) doit reprendre, de manière exhaustive, les dépenses et les revenus générés par ces locations.
   Les loyers perçus constituent des revenus bruts fonciers qui seront diminués de certaines charges liées à la location.
   Les charges déductibles du revenu foncier brut sont les suivantes : les charges non refacturées au locataire, les dépenses d'entretien et de réparation, la taxe foncière, les intérêts des emprunts (sans limitation de montant ou de durée) ainsi qu'une déduction forfaire, aujourd'hui de 14%, mais pouvant évoluer au gré des futures lois de finance et variant en fonction de la nature de l'achat ou du système de fiscalité choisi.
   Si le résultat est positif (dit " bénéfice foncier "), il devient imposable au titre des revenus sur la personne physique. En revanche si le résultat est négatif (dit " déficit foncier "), il devient déductible du bénéfice foncier et peut être reporté sur les dix années suivantes.
   A noter que les revenus issus de locations en " meublé " sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (B.I.C) car apparentés à une activité commerciale.
   
   
3. Défiscalisations
   Depuis 1962, certaines lois de défiscalisation se sont succédées dans le but d'inciter les particuliers à investir dans l'immobilier, neuf ou ancien, et dont l'usage sera locatif pendant les premières années. Ceci, pour contribuer à relancer la croissance nationale par la collecte de la TVA et les nombreux emplois générés par ces constructions.
   LOI MALRAUX
   LOI MEHAIGNERIE
   LOI QUILES
   LOI PERISSOL
   LOI PONS
   LOI BESSON
   LOI ROBIEN
   
   

L’URBANISME

1. Le certificat d’urbanisme
   
   C’est un document officiel sur les possibilités d’utilisation d’un terrain, qu’il soit libre ou déjà bâti. Toute personne, même non-propriétaire, peut en faire la demande gratuitement en mairie. La réponse portera sur la constructibilité, l’occupation de la parcelle et l’objet de la demande. Le certificat ainsi obtenu sera valable 1 an.
   
   
2. Le Permis de Construire
   
   C’est l’un des instruments les plus importants de la réglementation de la construction et de l’utilisation des sols.
   - Il permet à l’Etat d’exercer un contrôle permanent et systématique sur toutes les créations de surfaces, couvertes ou non, principales et annexes, de clôtures et portails. Il porte également sur les réhabilitations ou aménagements de bâtiments existants entraînant une modification de l’aspect extérieur ou un changement de l’affectation.
   - Le permis de construire a été crée et se justifie dans le but d’harmoniser l’urbanisme dans les communes.
   - La demande de permis est obligatoire et doit être conforme aux règles du P.O.S (Plan d’Occupation des Sols) en vigueur dans la commune au moment de son dépôt en mairie. L’oublier constituerait un délit.
   - La réponse est donnée obligatoirement dans le délai légal de 2 mois ( plus 1 mois si elle est soumise à l’architecte des Bâtiments De France).
   
   

   

LA PROMESSE DE VENTE OU COMPROMIS DE VENTE

1. Aspects juridiques
   La promesse de vente est un document obligatoire effectué sous la forme d’un contrat pour lier des acquéreurs à des vendeurs dans le cadre d’une transaction immobilière dite « dans l’ancien ». Elle pourra être rédigée par un notaire, un agent immobilier ou un particulier (dite alors «acte sous seing privé »).
   Elle doit être enregistrée au service des impôts dans les dix jours qui suivent la signature (sauf pour le compromis de vente pour lequel l’enregistrement n’est pas obligatoire) moyennant une taxe d’enregistrement (appelée « frais de timbres ») à laquelle il faut ajouter des frais fixes par page pour chacun des 3 exemplaires minimums (1 pour le notaire et 1 pour chacune des parties acquéreur et vendeur).
   
   A titre complémentaire, cette promesse peut être la suite d’une offre d’achat qu’un vendeur aurait acceptée. L’offre d’achat est un document qui permet à un acquéreur de faire une proposition officielle de prix ( à durée limitée ) à un vendeur.
   
   La promesse doit faire figurer :
   - des indications obligatoires :
   - identités des parties
   - désignation, adresse et prix du bien
   - origine de propriété ( précédents propriétaires et date de l’acte)
   - dates de levée d’option et de signature de l’acte authentique
   - noms des notaires désignés
   - surface ( loi Carrez pour les appartements )
   - Présence ou non d’amiante ou plomb.
   - des conditions dites « suspensives » :
   - relative au financement
   - relative à l’urbanisme
   - accord d’un permis de construire
   - tout autre cas est possible
   - loi SRU ( délai de réflexion de 7 jours )
   (qui seront obligatoirement levées pour autoriser la transaction)
   
   Elle peut également faire figurer des clauses dites « particulières » :
   - par exemple, le descriptif contractuel éventuellement chiffré, du mobilier restant dans le logement
   
   Lors de la signature de la promesse de vente, le versement d’un acompte est prévu pour réserver le bien (appelé séquestre) et s’imputera sur le prix total à la signature de l’acte authentique. Ce montant est généralement de 10 % du prix principal de vente (sauf dans le cas d’un financement à 100% où le séquestre pourra éventuellement représenter le montant des frais de mutation).
   
   
2. Les frais d’acquisition
   Toute acquisition de logement s’accompagne de frais multiples incombant le plus souvent à l’acquéreur :
   - honoraire d’agence immobilière sauf si la commission est à la charge du vendeur,
   - frais de mutation dits « frais de notaire », qui comprennent les droits et taxes de mutation, la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire.
   - frais de garantie par hypothèque ou par caution (entre 1,2% et 2% du montant de l’emprunt)
   On entend par « prix principal de vente », le montant du bien indiqué sur la promesse.
   
   
3. Les conditions suspensives
   Parmi les éléments devant figurer dans ce contrat unilatéral, des « conditions suspensives » seront mises en place pour protéger acquéreurs et / ou vendeurs. Les plus classiques sont celles relatives à l’obtention d’un financement ou d’un permis de construire (ou de démolir) par l’acquéreur, et ceci dans un délai imparti mentionné. Si le délai est dépassé, une prorogation pourra être accordée par le vendeur, mais en tout état de cause, ces clauses devront être levées pour que la signature de l’acte authentique soit réalisable.